一、2013年中國房地產市場形勢總結

　　1.政策環境：中央著力深化改革、調控以穩為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為深化改革;不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

　　2.新房：百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高，全國銷售創紀錄，投資開工上行

　　價格方面，百城價格指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期 ，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年 ，“金九”為年內高峰，即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位，多數城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規模創歷史新高;投資額增速高于去年;新開工面積止跌反彈，規模有望超越2011年高點;資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發投資增速，企業資金狀況處于歷史較好水平。

　　3.二手房：十大城市量價創新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩

　　價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年 ;上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規模 為突出，占十大城市比重近五成。

　　4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長 為顯著，地王頻出

　　供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長 為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創歷史新高。

　　5.企業：銷售業績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業銷售業績再上新臺階，推動行業集中度進一步提升，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業拿地規模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業整體償付能力有所提升，企業融資渠道多樣化，債券、票據等直接融資方式明顯增多，優質企業融資成本降低。

　　二、2014年中國房地產市場趨勢展望

　　1.宏觀環境：經濟合理增長，貨幣政策保持穩健，調控政策日趨分化

　　宏觀經濟方面，2014年經濟工作的核心是堅持穩中求進，不再單純重視經濟增速，穩中求進與改革創新兩者并重，結構優化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續保持穩健的貨幣政策，短期內信貸和社會融資仍將平穩增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩步推進，中長期貨幣信貸環境不再寬松。房地產調控方面，隨著不同區域市場表現分化進一步加劇，調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進，以市場為決定作用的調控機制將逐步形成，行業中長期環境日趨明晰，有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。

　　2.市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

　　根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下，2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年;市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續增長，但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產開發投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

　　3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業轉型，市場逐步回歸理性

　　1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續加劇，企業馬太效應日趨明顯

　　不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能;多數二線城市供需均衡價格平穩;大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯，大企業優勢繼續擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化。

　　2)風險積聚：經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

　　經濟方面，中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年深化改革落地也將加大短期經濟波動，支持房地產業快速發展的動力減弱;政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業環境轉變;需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮化速度放慢等行業風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

　　3)行業轉型：消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產等新領域，但去化周期長等風險亟待關注

　　近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業轉向傳統領域之外的旅游地產、文化地產等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規模在100萬平米以上的300個樣本項目統計發現，總規模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區 為明顯，規模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現。但是，旅游地產項目資金投入大、去化周期長、供應規模龐大可能超過潛在需求、同質化競爭等風險亟待關注。